民泊を理由とする賃貸借契約の解除（東京地裁平成31年4月25日判決）

はじめに

Airbnbなどの民泊仲介サービスを通じた短期宿泊（いわゆる「民泊」）は、インバウンド需要の拡大とともに急速に普及しました。しかし、賃貸物件を民泊として利用することは、近隣住民とのトラブルや法令違反のリスクをはらんでおり、賃貸借契約の解除にまで発展することがあります。

本コラムでは、マンションの賃借人が賃貸人の承諾を得ることなく居室を民泊として利用したことを理由に、賃貸借契約の解除が認められた東京地裁平成31年4月25日判決を紹介いたします。

賃貸借契約において転貸が認められていた場合でも民泊利用が用法遵守義務に違反するとされた点において、賃貸人・賃借人の双方にとって参考となる判決です。

事案の概要

本件の賃貸人（以下「賃貸人」）は、東京都内のアパート（以下「本件アパート」）の居室2室（以下「本件建物」）を被告（以下「賃借人」）に賃貸しました。賃貸借契約（以下「本件契約」）の主な内容は、以下のとおりです。

ところが、賃借人は、本件建物を民泊仲介サイトを通じた短期宿泊施設（民泊）として利用し、不特定多数の宿泊客を受け入れていました。これにより、他の住民から苦情が寄せられ、ゴミ出しをめぐるトラブルも発生するようになりました。さらに、東京都新宿区保健所から賃貸人に照会がなされるなど、問題が広がりました。

賃貸人が繰り返し事実確認を求めても、賃借人は民泊の利用をなかなか認めませんでした。民泊がようやく終了した後は、本件建物の窓が布や紙のシートで覆われ、電気・ガス・水道もほとんど使用されない状態が続きました。

賃貸人は、賃借人が本件建物を倉庫として使用していることを理由として本件契約を解除する旨の意思表示を行いました（なお、裁判所は、倉庫使用ではなく、民泊利用を理由とする解除として有効と認定しています）。

賃貸人の承継人（原告）は、本件建物の明渡しと、賃料相当額の使用損害金の支払を求めて提訴しました。

本件の争点

本件の争点は以下のとおりです。

裁判所の判断

争点①　用法遵守義務違反の有無

裁判所は、まず、本件契約における転貸特約と使用目的の関係について、転貸された場合であっても転借人の住居として使用されることが基本的に想定されていたと解釈しました。

その上で、民泊利用が用法遵守義務に違反するかどうかについて、次のとおり判断しました。

「特定の者がある程度まとまった期間にわたり使用する住居使用の場合と、１泊単位で不特定の者が入れ替わり使用する宿泊使用の場合とでは、使用者の意識等の面からみても、自ずからその使用の態様に差異が生ずることは避け難いというべきであり、本件賃貸借契約に係る上記(1)の解釈を踏まえれば、転貸が可能とされていたことから直ちに民泊としての利用も可能とされていたことには繋がらない。本件建物を民泊の用に供することが旅館業法に違反するかどうかは措くとしても、前記認定事実によれば、現に、ａアパートの他の住民からは苦情の声が上がっており、ゴミ出しの方法を巡ってトラブルが生ずるなどしていたのであり、民泊としての利用は、本件賃貸借契約との関係では、その使用目的に反し、賃貸人である原告被承継人との間の信頼関係を破壊する行為であったといわざるを得ない。」

賃借人は、民泊を中止したことで信頼関係が回復されたと主張しました。しかし、裁判所は、次のとおり述べて、この主張を退けました。

「被告は、平成２８年３月頃にＡから指摘を受け、その後、保健所から照会を受けてもなお本件建物を民泊の用に供していることを認めず、同年１１月に至ってようやく本件建物における民泊を終了させている。しかも、同月２７日の最後の宿泊は、同年４月頃に予約されたものであったというのである。　仮に、被告において、本件建物を民泊の用に供することが本件賃貸借契約上許容されていないとの認識を十分に有していなかった事実があったとしても、上記のような被告の対応を踏まえれば、原告被承継人との間の信頼関係を破壊するには十分なものであったというべきであり、本件建物における民泊を終了させたことのみをもってこの信頼関係が回復されたと認めるには足りない。」

また、民泊利用について賃貸人の承諾があったとする賃借人の主張についても、裁判所は、賃貸人が「民泊はやりたくない」との意向を示していたことなどを踏まえ、承諾があったと認めるに足りる証拠はないと判断しました。

以上から、裁判所は、本件建物を民泊の用に供したことは本件契約の用法遵守義務に違反するものであり、これにより賃貸人と賃借人との間の信頼関係は破壊され、現時点においても回復には至っていないと認定しました。そして、本件解除を、民泊利用を理由とする債務不履行による解除として有効と判断し、本件建物の明渡請求を認容しました。

争点②　賃料相当額の使用損害金の額

原告は、本件建物の相当賃料額は１室当たり月額6万円であると主張しました。しかし、裁判所は、本件建物の一方については風呂が使用できず、トイレも傷んでいるなどの事情があり、これを踏まえて当初の賃料が低く設定された経緯があることを考慮しました。その後、これらの設備状況に関する証拠が不十分であることから、本件契約における賃料額（一方の居室が月額4万円、他方が月額3万5000円、合計月額7万5000円）を相当賃料額として認定しました。

また、賃借人が解除後も賃料相当額を送金し続けていたことから、これを使用損害金の弁済に充当しました。その結果、原告の使用損害金請求については、当初の賃料額と相当賃料額が同額であったため、判決言渡し後である平成31年5月1日以降の支払分についてのみ認容されました。

コメント

1　本判決の意義

本判決は、居住目的の賃貸借契約において転貸が認められていた場合でも、賃貸人の明示的な承諾がない限り民泊としての利用は用法遵守義務に違反するとして、賃貸借契約の解除を正面から認めた判決です。

民泊をめぐっては、区分所有建物の管理組合から民泊利用の差止めが認められた事例はあります（東京地判平30.8.9。なお、民泊としての利用が既に終了していることを理由に差止めを認めなかった例として大阪地判平29.1.13があります）。

しかし、本件のように、賃貸物件を民泊として利用したことを理由とする賃貸借契約の解除に基づく明渡請求が認容された例は、公刊された裁判例の中では見当たらないとされており、実務上の参考となる判決です。

2　民泊と法規制

平成30年6月に「住宅宿泊事業法」（いわゆる「民泊新法」）が施行され、住宅を活用した民泊事業を行う者は、都道府県知事等への届出が義務付けられました（同法3条）。賃貸物件で民泊事業を行う場合には、賃貸人（オーナー）の同意を得ることが必要とされており、観光庁はこの点を明確にしています。

• 観光庁「住宅宿泊事業（民泊）」
  https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/

また、国土交通省が公表している「マンション標準管理規約」では、管理組合の許可なく専有部分を民泊として利用することを禁止する規定が導入されており（国土交通省「マンション標準管理規約（単棟型）及び同コメント」第12条関係参照）、区分所有マンションにおける無断民泊が問題となることも明示されています。

• 国土交通省「マンション標準管理規約及び同コメント」
  https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000023.html

3　賃貸人・賃借人に求められる対応

本判決を踏まえると、賃貸人と賃借人の双方に対して以下のような対応が求められます。

4　本判決の射程と相談のすすめ

本判決は、民泊利用が直ちに信頼関係を破壊するとしているわけではなく、本件固有の事実経過を踏まえた判断であることに留意が必要です。民泊利用の態様、賃貸人や近隣への影響の程度、賃借人の対応状況などによって、結論が異なる場合もあります。

民泊をめぐるトラブルは、賃貸借契約の解釈から旅館業法・住宅宿泊事業法の適用関係、近隣住民との問題まで多岐にわたります。契約の内容確認、解除の可否の判断、交渉や訴訟への対応など、お困りの場合には、本ウェブサイト右上の問い合わせフォームよりご連絡ください。

本コラムは、一般的な情報提供を目的として作成したものであり、個別の法律上のアドバイスではありません。具体的な事案については、本ウェブサイト右上の問い合わせフォームよりご連絡ください。